Låt affärsplanen styra, inte förhoppningen om ett perfekt marknadsläge

Efter flera år då köpare och säljare haft svårt att enas om priserna ser vi nu hur nya nivåer etableras. Fler affärer ger marknaden konkreta jämförelser, vilket minskar osäkerheten kring fastighetsvärden och gör det lättare att genomföra nästa transaktion.

Utvecklingen blev först tydlig inom dagligvaruankrad handel och kontor i de bästa lägena, där konkurrensen redan bidragit till stigande priser. Nu sprider sig aktiviteten till fler delmarknader. Även i regionstäder, där transaktionerna länge varit få, går det återigen att göra affärer.

En annan viktig förändring är att investerarna börjat tro på framtiden igen. Under den mest osäkra perioden sökte kapitalet framför allt trygga kassaflöden och långa hyresavtal. Nu ökar intresset för byggrätter, inte minst för bostäder, och projekt där värdet ännu inte realiserats. Investerarna vågar återigen betala för framtida möjligheter, inte bara dagens intäkter.

Samtidigt finns det anledning att fundera över om vissa investerare varit väl försiktiga. Flera institutionella aktörer hade kunnat kliva in tidigare och göra affärer på fördelaktigare nivåer. Men i en osäker marknad är det lätt att vänta på ännu en räntesänkning eller ett tecken på att läget stabiliserats. När alla känner sig trygga har de mest intressanta möjligheterna ofta redan blivit dyrare.

I dag finns också kapitalet tillgängligt. Bankerna vill låna ut, institutionerna är tillbaka och svenska och internationella fonder har pengar att investera. Däremot saknas fortfarande många börsnoterade fastighetsbolag på köpsidan. Deras aktier handlas ofta med betydande rabatter mot substansvärdet, vilket begränsar möjligheterna till förvärv.

Återhämtningen är dock ojämn. Moderna bostäder, dagligvaruankrad handel, lättindustri och centralt belägna kontor fortsätter att locka investerare. Även hotellsegmentet väcker ett växande intresse. Äldre bostadsbestånd med kommande underhållsbehov möter däremot större utmaningar när framtida investeringar ska räknas hem. Men även i det segmentet börjar nya nivåer etableras och affärer görs.  

Svensk ekonomi går bra. De efter sommaren snabbt stigande långräntorna kan fortfarande bromsa affärer, men behöver inte automatiskt innebära fallande fastighetsvärden. Indexerade hyresavtal och betalningsstarka hyresgäster kan bidra till att kompensera för högre finansieringskostnader. Samtidigt kan skillnaderna öka mellan fastighetstyper med stabila kassaflöden och de där hyresgästerna har svårare att bära stigande kostnader.

Riskerna finns naturligtvis kvar. Fortsatt geopolitisk oro, ränterörlighet och klimatrelaterade risker påverkar investeringsbesluten. Men osäkerheten hindrar inte längre marknaden från att fungera i samma utsträckning. Den har blivit något som köpare och säljare i högre grad kan bedöma och prissätta.

Vi tror därför på en fortsatt aktiv transaktionsmarknad under slutet av år 2026 och under år 2027. Inte för att osäkerheten försvinner, utan för att fler aktörer lärt sig att förhålla sig till den. Ju fler affärer som görs på de nya nivåerna, desto tydligare blir prisbilden.

För fastighetsägare och investerare är slutsatsen tydlig: låt affärsplanen styra, inte förhoppningen om ett perfekt marknadsläge. Säger affärsplanen sälj, finns det köpare. Säger den köp, finns det finansiering och intressanta möjligheter.

Ingen vet med säkerhet hur räntorna eller omvärlden utvecklas de kommande åren. Men vi vet att marknaden fungerar i dag. Att avvakta kan vara ett klokt strategiskt beslut. Men den som väntar på att allt ska bli som förr riskerar att upptäcka att de bästa affärerna redan är gjorda.